清远郊镇超级大盘入住率仅一成

发表时间： 2014-01-15 00:00 来源：清远第一房网 　　

近年来，随着广清一体化进程加快，清远因为独特的地理、环境和相对广州较低的房价优势，众多投资客蜂拥而至，越来越多的房企瞄准广州等清远市外地区的购房群。

在此背景下，清远市区郊镇房地产业迅猛发展，万科、恒大等一批全国知名地产巨头陆续入驻郊镇，房地产的开发速度和开发量成倍增长：仅2013年清远市区南部郊镇新推出的住宅货量是2012年的3倍多，同时占了清远市区新货总供应量4成！洋房价格和清远市区相当，有的超过7000元/平方米，超过市中心大多数楼盘。

外地购房者越多，可为清远经济发展带来了充足资金，促进清远城市开发建设，但是，入住率低、房屋长期闲置、空置等问题也开始出现，空城、鬼城等一些二三线城市出现的问题在清远也开始被讨论。

为摸清这些问题，南方日报记者从2013年12月开始进行了长达1个月的调查。并于今日起在《南方日报·清远观察》推出系列专题报道，希望引起各方的注意，并提早做好谋划，防止空城、鬼城。

本期我们主要将目标聚焦在清远市区周边的郊镇，实地调查日期选择在星期六下午到晚上——据了解，以外来购房者为主的盘大多数是为度假、养老、投资等需求，业主周末才回清远度假。

亮灯率低 夜晚如“鬼城”

去年12月7日晚上7：00从清远市区新城出发，下广清高速龙塘出口后再沿着省道253线总共行程约40分钟后，便可远远望见当晚第一个目的地：清远北部万科城。

远远望去，隐隐约约数十栋高楼耸立在漆黑的荒山野岭中。记者随意报了一个楼层号即被放行进入社区，社区很静寂，偶尔听到说话声，虽然不大，却响彻整个空旷的社区。几个小商店还在营业，道路两旁稀稀疏疏停了一些轿车，均是广州车牌。建筑很高，随地势而建，一眼便可看到，每栋楼只有寥寥几间房亮着灯。有十几个年轻人坐在商店附近座椅上喝酒聊天，不时有人骑着摩托车进出社区。

据了解，北部万科城首期2500多套高层洋房，于2012年6月起陆续交楼，距离记者调查之日已经有一年时间。社区商店一名员工告诉记者，通常周五周六人多，但每栋一般只有几户入住，另外住了一些建筑公司的员工。

沿着省道253线再向前行驶三公里左右就是美林湖、碧桂园假日半岛。美林湖洋房还未交楼入住，别墅区进出比较严格，不让记者进入社区，但从远处可以看到，别墅区上空灯光明显比万科城洋房区亮。

今年1月4日晚7：30左右到达清新龙颈恒大金碧天下时天已经漆黑，记者惊讶地发现，社区道路没开一盏路灯，偌大社区一团漆黑，伸手不见五指。社区商业区，一个小超市还在营业，生意不错。旁边还有一个二手房的中介公司、装修公司，不过其他商铺依旧空置，门上贴着招租电话。

好不容易辨别出别墅区，但难见一间房屋有灯火。洋房区也一样，因为太黑，看不到楼号，四栋楼，小高层，总共只有5个房间有微弱的灯火。在社区遇到住在一楼的一刘姓住户，是这里的业主，他说当晚社区停电，“平常一般不会停电，但到了夏天，下大雨和打雷天气常停电。” 刘先生说，退休后从2011年就搬过来居住，闲来无事在家里开了个小卖部，为一些租户、度假者提供生活必需品。不过，日常在这里住的人很少，他身边的朋友也有在这里买房，虽然有恒大皇马足球学校，但房屋难租赁，平时空置着。

九成以上为广州购房客

“我现在退休了，广州空气不好，清远环境好，到广州一个多小时就可以到，很适合养老。”已经在清新恒大金碧天下居住一年多的刘先生说，他在广州的同事、朋友很多在这里买了房，都只是一个目的：用来养老。实际上，刘先生道出一部分购房者的买房理由：养老。

除了养老，还有用来休闲度假、投资。刘先生说，平时星期一到星期四，社区人很少，到了星期五、六，有很多从广州开车前来度假的。

不过，近年广州客户前来买房的刚需比例越来越大。广州资深房地产专家韩世同研究发现，从2010年底北部万科城开始，各个楼盘将目标瞄准生活在广州的“夹心层”，而且购房者越来越年轻化。产品也从原来别墅开发转向洋房，甚至以高端别墅为主的美林湖从2011年开始重点转向洋房开发。调查的几个超级大盘销售人员均告诉记者，清远以外的购房者占9成以上。

记者调查发现，相对广州的高房价，清远房子具有很大吸引力：带装修单价每平方米只有五六千元，仅相当于广州市中心的四五分之一，一套100多平方米的房子总价在广州市中心或许付三成首付款还不够。

韩世同认为，近一两年广深楼市的限购政策、广清一体化为区域价值提升推波助澜，而环境好、离广州近、低房价则是最关键因素之一。

为何清远人很少到郊镇去买房呢？阳光100芒果TOWN一策划部负责人告诉记者，他们在去年开盘前曾做过一份调查，只有1成清远人有考虑到郊镇置业。不来买房的理由很简单，这里是郊区，而且房价不便宜：郊镇盘洋房均价超过5000元/平方米，有的超过7000元/平方米，和市区差不多，甚至还高，没有了价格优势，很难吸引到本地人前去置业。因此倒逼了这些楼盘将目标转向广州市场。

上班耗时太长即使刚需者也暂不打算常住

买房子的人多，房子卖得也很好，但并不意味着房子入住率高。对于入住率问题，郊镇一知名房企旗下楼盘李姓负责人坦诚地告诉记者，其社区入住率很低，只有1成左右。

相对来看，别墅区入住率要高一些。一项目负责人告诉记者，假日半岛、美林湖国际社区别墅开发有六七年，购买群体大多数为企业主、大企业高管等，许多用来休闲度假，周六日很多人会带着全家度假。而恒大金碧天下是租房客相对多一些的楼盘，常住该楼盘的刘先生说，有一批家长在楼盘租房陪孩子在恒大皇马足球学校读书，但因为房源多，租金不高，带装修家私家电两房每月七八百元。

近两三年来，刚需群体到清远买房成为主体，此前的5+2生活模式，逐渐被另一种声音代替：白天到广州上班，晚上回清远居住。但是现实却是：以吸引广州刚需为主的北部万科城2012年6月开始陆续交楼数千套，但稀稀疏疏亮灯情况从侧面印证入住率并不高。

“前不着村后不着店，目前住进去，生活成本高，过些年再考虑是否搬进去。”许多受访者对于记者为何不入住的提问如是回答。

“其实这些所谓刚需群体对房子用途比较模糊，不单纯是自住，也不单纯是投资，现在不会入住，以后是否入住则要看发展情况。据我所了解，许多人有条件的话还是打算回广州买房。”一知名大盘相关策划负责人观察所服务楼盘购房群发现，距离较远仍旧是其最重要的制约因素，自驾成本高，社区楼巴也不能解决交通问题，“目前广州人上班从家到公司能接受的时间是一个小时左右。即使有楼巴，但从这些区域到广州任意地铁站就要花1个小时，再到上班地点通常也要一个半小时以上，目前他们还不能接受。”

追问

个盘可容纳上10万人口

公共配套能否跟上考验政府

据清远市住房和城乡建设局数据，2013年清远市区郊镇商品住宅供应主要集中在5个大盘：假日半岛、美林湖、北部万科城、恒大银湖城、阳光100芒果TOWN，占了郊镇住宅新增供应量的91.65%。

供货量不但大，各个盘的体量也大，人口容纳规模大。公开资料显示中国美林湖超过1万亩，目前已经推出近1.3万套，其中洋房占了1万套左右，未来人口容量或达10万人左右；假日半岛近万亩，目前住宅开发均为别墅，未来人口容量也有数万人；北部万科城超过1000亩，总建筑面积130万平方米，2013年3月底又在该项目附近取得49.31万平方米居住用地；恒大银湖城首期占地面积近100万平方米，总建筑面积近250万平方米，阳光100总建筑面积280万平方米左右，两者均洋房开发为主。按照每户3人计算，每个盘容纳数万人口。

按照清远市区城市规划建设向南的趋势，未来南部郊镇将是居住用地主要供应区，这些楼盘或许还会继续拿地，新的超级大楼盘还将继续诞生。

韩世同分析，郊镇各个楼盘每年以成倍速度增长，未来人口容纳规模巨大，公共配套能否迅速跟上，对清远当地政府将是巨大的考验。

“除了交通，广州来的购房者关注的是项目和整个片区的配套规划，目前公共配套没有跟上，需要我们自己来建商业设施，如超市。”一楼盘负责人分析，但自身配套建设只能作为一个补充，代替不了政府公共投入，公共配套跟不上，房屋大量空置、资源浪费，对整个片区、甚至整个清远城市开发、发展带来很多困境。

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